Jak kupić dom w Tajlandii 2025 – Jak działa Leasehold (dzierżawa)?

Zakup domu w Tajlandii to marzenie wielu cudzoziemców – słońce, prywatność, niskie koszty życia i własna przestrzeń w tropikalnym klimacie. Ale zanim zdecydujesz się na inwestycję, musisz wiedzieć jedno: obcokrajowiec nie może mieć ziemi na własność w Tajlandii. To nie znaczy, że dom kupić się nie da – po prostu trzeba znać zasady gry.

W tym artykule pokazujemy, jak legalnie i bezpiecznie kupić dom lub willę jako cudzoziemiec. Omawiamy struktury prawne (leasehold, superficies, spółki), ryzyka, opłaty i cały proces krok po kroku. Jeśli myślisz o życiu lub inwestycji w Tajlandii, ten przewodnik oszczędzi Ci wielu problemów.

Czy obcokrajowiec może kupić dom w Tajlandii?

W Tajlandii cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi na własność. To oznacza, że jako obcokrajowiec nie kupisz działki pod własnym nazwiskiem – nawet jeśli chcesz wybudować dom lub kupić gotową willę. Możesz jednak posiadać budynek (dom lub willę) na własność, o ile grunt należy do kogoś innego, np. jest dzierżawiony lub zapisany na partnera lub spółkę.

Zakaz posiadania ziemi przez cudzoziemców wynika z tajskiego prawa o gruntach (Land Code Act, Section 86), które ma chronić lokalny rynek nieruchomości przed wykupem przez obcy kapitał. Z tego powodu wszelkie próby obchodzenia przepisów – np. zakładanie fikcyjnych spółek czy kupno przez podstawioną osobę – wiążą się z ryzykiem prawnym i możliwością utraty nieruchomości. W praktyce oznacza to, że zakup domu w Tajlandii wymaga dobrze zaplanowanej struktury prawnej i wsparcia doświadczonego prawnika.

Chcesz lecieć do Tajlandii?

Pomożemy Ci zorganizować wyjazd do Tajlandii od A do Z. Przygotujemy dla Ciebie  spersonalizowany plan podróży — dzień po dniu. 

Znajdziesz w nim rekomendacje noclegów, wycieczek i miejsc. Zorganizujemy transport, atrakcje i przewodników. Zapewnimy Ci wsparcie online, gdy tylko będziesz tego potrzebować.

Sprawdź ofertę

Legalne sposoby na zakup domu w Tajlandii

Mimo że cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi w Tajlandii, istnieją legalne struktury, które pozwalają im posiadać budynek (dom) lub korzystać z nieruchomości przez długi czas. Poniżej omawiamy cztery najczęściej stosowane opcje:

Leasehold – dzierżawa gruntu na 30 lat + opcje przedłużenia

To najczęściej stosowana forma przez cudzoziemców. Pozwala na dzierżawę działki do 30 lat z możliwością przedłużenia umowy o kolejne 30 + 30 lat (łącznie 90 lat), przy czym każda przedłużka musi być zatwierdzona osobno.

Podstawa prawna:

• Civil and Commercial Code – Section 537–571 (Hire of Property)
• Rejestracja umowy dzierżawy na okres powyżej 3 lat w Land Office jest obowiązkowa, by była prawnie wiążąca.

Zalety:

• Umowa leasehold daje prawo użytkowania gruntu i domu.
• Możliwość wpisania dzierżawy do tytułu Chanote właściciela gruntu.
• Taniej niż tworzenie spółki czy inne konstrukcje.

Wady:

• Brak pełnej własności do ziemi – to tylko prawo użytkowania, wstępnie na 30 lat.
• Przedłużenie dzierżawy nie jest gwarantowane, nawet jeśli zapisano to w umowie.
• W przypadku śmierci właściciela gruntu, jego spadkobiercy mogą odmówić przedłużenia.

Superficies – własność budynku na cudzym gruncie

Superficies (po tajsku สิทธิเหนือพื้นดิน) to konstrukcja prawna, która pozwala obcokrajowcowi posiadać budynek zbudowany na gruncie należącym do kogoś innego. Grunt może być dzierżawiony, a dom – własnością cudzoziemca.

Podstawa prawna:

• Civil and Commercial Code – Sections 1410–1416 (Superficies)
• Umowa superficies może być zawarta na czas określony (np. 30 lat) lub na czas życia właściciela.

Zalety:

• Cudzoziemiec ma pełne prawo własności budynku – może go sprzedać, wynająć lub przekazać w spadku.
• Chroni przed ryzykiem utraty budynku po wygaśnięciu dzierżawy.
• Może być rejestrowane w Land Office – uzyskuje się wtedy oficjalny wpis w tytule Chanote.

Wady:

• Brak własności gruntu – trzeba dzierżawić lub mieć zaufaną osobę jako właściciela.
• Potrzebna jest osobna umowa superficies, oprócz umowy dzierżawy.
• Wciąż zależne od relacji z właścicielem ziemi.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z większościowym udziałem tajskim

Cudzoziemiec może być współwłaścicielem spółki tajskiej, która może posiadać ziemię na zasadzie freehold. Warunkiem jest, że co najmniej 51% udziałów należy do obywateli Tajlandii, zgodnie z Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) i Land Code Section 96.

Zalety:

• Możliwość zakupu ziemi i budynku na spółkę.
• Pełna własność nieruchomości przez firmę (freehold).
• Można wykorzystywać dom komercyjnie lub inwestycyjnie (np. wynajem).
• Zawiązując odpowiednie umowy, można trzymać kontrolę nad spółką

Wady:

• Władze tajskie kontrolują takie spółki i zabraniają tworzenia „nominee structures” – fikcyjnych udziałowców tajskich tylko „na papierze”.
• Obcokrajowiec nie może kontrolować większości udziałów.
• Potrzeba pełnej księgowości, podatków i zgodności z przepisami spółek.
• Jeśli zostanie udowodnione, że spółka została założona wyłącznie w celu obejścia prawa – nieruchomość może zostać przejęta przez państwo.

Zakup przez partnera tajskiego (małżeństwo)

Obywatel Tajlandii może posiadać ziemię na własność. Jeśli cudzoziemiec jest w związku małżeńskim z osobą tajską, nieruchomość może być zakupiona na jej nazwisko.

Zasada ogólna:

• Jeśli zakup finansuje obcokrajowiec, przed rejestracją zakupu w Land Office wymagane jest oświadczenie, że nieruchomość jest nabywana z pieniędzy Tajlandczyka i będzie jego/jej wyłączną własnością osobistą (nie wspólnym majątkiem małżeńskim).

Zalety:

• Możliwość rejestracji ziemi na nazwisko partnera.
• Prostsze niż zakładanie spółki.

Wady:

• Cudzoziemiec nie ma żadnych praw własności.
• W przypadku rozwodu lub śmierci – pełne ryzyko utraty dostępu do nieruchomości.
• Wymaga pełnego zaufania do partnera oraz zabezpieczeń notarialnych (np. umowa dzierżawy, superficies, umowa najmu zwrotnego).

Podsumowanie

Żadna z powyższych metod nie daje obcokrajowcowi bezpośredniej własności gruntu na swoje nazwisko. Najbezpieczniejsze i najczęściej stosowane są kombinacje: leasehold + superficies, ewentualnie zakup przez rzetelną spółkę (ale nie fikcyjną).

Zawsze warto korzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w nieruchomościach – niedopilnowanie jednego zapisu może skutkować utratą domu i gruntu. Możemy pomóc Ci w zakupie domu lub willi w Tajlandii – współpracujemy z doświadczonymi prawnikami, deweloperami, agentami nieruchomości i doradcami podatkowymi. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie.

Na co uważać kupując dom w Tajlandii?

Zakup domu w Tajlandii jako cudzoziemiec to proces wymagający ostrożności i znajomości lokalnych przepisów. Wiele osób popełnia błędy, które prowadzą do utraty pieniędzy, braku praw do nieruchomości lub długotrwałych sporów prawnych. Oto najważniejsze zagrożenia, na które należy uważać:

1) Oszustwa i fałszywe informacje od sprzedawców lub agentów

Niektóre firmy lub osoby prywatne zapewniają, że obcokrajowiec może „legalnie” kupić ziemię w Tajlandii na własność – zwykle przez fikcyjne spółki lub podstawionych udziałowców. Inni proponują konstrukcje prawne, które nie mają pokrycia w przepisach.

Uważaj na:

• oferty typu „100% własności domu i ziemi na Twoje nazwisko”,
• niejasne umowy lub sprzeczne zapewnienia ustne,
• brak dokumentów rejestrowych lub tytułów Chanote do wglądu.

2) Umowy bez rejestracji w Land Office

Wiele osób podpisuje umowy dzierżawy, superficies lub przedwstępne umowy kupna bez ich rejestracji w urzędzie gruntów (Land Office). Taka umowa nie ma mocy prawnej – i w razie sporu może być uznana za nieważną.

Zasada:
Umowa dzierżawy na okres dłuższy niż 3 lata musi być zarejestrowana w Land Office, by była prawnie wiążąca (Civil and Commercial Code, Section 538). To samo dotyczy superficies oraz wszelkich zapisów o przeniesieniu prawa.

W przypadku struktur takich jak leasehold czy zakup przez partnera, cudzoziemiec nie ma tytułu własności gruntu – a więc nie może go sprzedać, zastawić ani w pełni kontrolować. W praktyce oznacza to zależność od właściciela ziemi (np. partnera lub właściciela spółki).

Ryzyko:

• zerwania umowy przez właściciela bez odszkodowania,
• odmowy przedłużenia dzierżawy po 30 latach,
• utraty gruntu, a w skrajnych przypadkach również budynku, jeśli umowy są źle skonstruowane.

3) Brak realnej kontroli nad gruntem

W przypadku struktur takich jak leasehold czy zakup przez partnera, cudzoziemiec nie ma tytułu własności gruntu – a więc nie może go sprzedać, zastawić ani w pełni kontrolować. W praktyce oznacza to zależność od właściciela ziemi (np. partnera lub właściciela spółki).

Ryzyko:

• zerwania umowy przez właściciela bez odszkodowania,
• odmowy przedłużenia dzierżawy po 30 latach,
• utraty gruntu, a w skrajnych przypadkach również budynku, jeśli umowy są źle skonstruowane.

4) Ryzyko związane z partnerem tajskim lub spółką

Jeśli ziemia zostanie zarejestrowana na tajskiego małżonka lub spółkę z udziałami tajskimi, cudzoziemiec nie ma formalnego prawa własności, nawet jeśli to on finansował zakup.

Ryzyka obejmują:

• brak wpływu na decyzje spółki, jeśli udziały tajskie są kontrolowane przez inne osoby,
• w przypadku rozwodu lub śmierci partnera – nieruchomość przechodzi na spadkobierców tajskich,
• możliwa utrata nieruchomości bez realnej możliwości obrony, jeśli nie ma dodatkowych zabezpieczeń (umów, pełnomocnictw, wpisów w Chanote).

Zakup domu w Tajlandii krok po kroku

Choć obcokrajowiec nie może posiadać gruntu w Tajlandii, może legalnie kupić dom jako budynek i zabezpieczyć swoje prawa do użytkowania działki poprzez dzierżawę (leasehold) lub inne struktury prawne. Poniżej znajdziesz kompletny proces zakupu domu przez cudzoziemca – krok po kroku, z uwzględnieniem lokalnych przepisów, formalności i dokumentów, które trzeba przygotować.

1) Wybór nieruchomości i forma własności

Pierwszym krokiem jest wybór odpowiedniego domu oraz decyzja, w jaki sposób ma być skonstruowane prawo użytkowania działki:

• dzierżawa gruntu (leasehold),
• umowa superficies (własność domu, grunt dzierżawiony),
• zakup przez spółkę (własność spółki),
• zakup przez partnera (własność osoby tajskiej).

➡️ Na tym etapie warto skonsultować się z prawnikiem, który pomoże wybrać najbezpieczniejszą opcję dla danej sytuacji. Współpracujemy ze sprawdzonymi prawnikami i deweloperami z całej Tajlandii – możemy pomóc Ci w zakupie domu w Tajlandii od A do Z.

2) Weryfikacja nieruchomości i statusu prawnego gruntu

Zanim podpiszesz cokolwiek:

• sprawdź tytuł własności (Chanote) – tylko ten typ daje pełne prawo do użytkowania i sprzedaży gruntu,
• upewnij się, że nieruchomość nie ma żadnych obciążeń prawnych, hipotek, zastawów,
• zweryfikuj właściciela gruntu – czy jest osobą prywatną, spółką czy deweloperem.

➡️ Sprawdzenia powinien dokonać niezależny prawnik, który przygotuje raport due diligence.

3) Umowa przedwstępna i depozyt

Po zaakceptowaniu warunków negocjacyjnych podpisuje się umowę rezerwacyjną lub przedwstępną (Reservation Agreement / Sale and Purchase Agreement) oraz wpłaca się depozyt – najczęściej 5–10% wartości nieruchomości.

Umowa powinna zawierać:

• dane stron,
• opis nieruchomości i numer Chanote,
• warunki płatności,
• terminy rejestracji,
• informacje o strukturze prawnej (np. leasehold + superficies),
• zapisy dotyczące zwrotu depozytu w przypadku rezygnacji.

4) Przygotowanie umów prawnych

W zależności od wybranej struktury:

• Umowa leasehold – dzierżawa gruntu na 30 lat, rejestrowana w Land Office,
• Umowa superficies – własność domu, grunt dzierżawiony lub należący do partnera/spółki,
• Umowa spółki (Shareholder Agreement) – określa strukturę udziałów i zabezpieczenia,
• Pełnomocnictwa, testamenty, umowy użytkowania – w przypadku zakupu przez partnera tajskiego.

Wszystkie dokumenty powinny być przetłumaczone na tajski i podpisane w obecności notariusza lub urzędnika Land Office.

5) Płatność końcowa i rejestracja transakcji w Land Office

Przed oficjalną rejestracją nieruchomości w Land Office, kupujący musi dokonać płatności końcowej. Najczęściej odbywa się to poprzez:

• przelew międzynarodowy z wyprzedzeniem (z konta zagranicznego – z dokumentem FET),
• czek kasowy wręczany sprzedającemu bezpośrednio przy urzędniku,
• lub wcześniej ustalony sposób potwierdzony między stronami i prawnikiem.

Dopiero po potwierdzeniu otrzymania środków, strony przystępują do finalizacji:

Wymagane są:

• oryginalny tytuł własności (Chanote),
• umowa sprzedaży / dzierżawy / superficies,
• dokumenty tożsamości,
• dokumenty spółki (jeśli dotyczy).

➡️ W tym momencie:

• naliczane są podatki i opłaty rejestracyjne,
• urzędnik dokonuje wpisu nowego właściciela i wydaje zaktualizowany dokument.

6) Przekazanie domu i odbiór nieruchomości

Po rejestracji nieruchomości strony ustalają przekazanie kluczy, dokumentacji i technicznych detali. Warto spisać:

• protokół odbioru,
• stan liczników,
• listę przekazanych rzeczy i dostępów.

7) Rejestracja użytkowania i podatków lokalnych

Jeśli dom ma być wykorzystywany na wynajem, konieczna może być rejestracja działalności gospodarczej lub płacenie podatku od najmu. Warto również upewnić się, że:

• opłacono podatek od nieruchomości i gruntu (Land and Building Tax) – nawet przy dzierżawie,
• zgłoszono użytkowanie do lokalnego urzędu administracyjnego, jeśli wymagane.

Koszty zakupu domu w Tajlandii

Zakup domu w Tajlandii wiąże się nie tylko z ceną nieruchomości, ale również z szeregiem dodatkowych kosztów urzędowych i formalnych. Znajomość tych opłat pozwala uniknąć niespodzianek i lepiej zaplanować budżet transakcji.

1) Podatek od przeniesienia własności (Transfer Fee)

Jeśli nieruchomość jest rejestrowana na osobę tajską lub na spółkę, w Land Office naliczany jest podatek transferowy:

• Stawka: 2% od urzędowej wartości nieruchomości (nie zawsze równej cenie zakupu).
• Zazwyczaj kosztem dzieli się po połowie między kupującego i sprzedającego – ale to kwestia negocjacji.

2) Opłaty rejestracyjne

W przypadku dzierżawy (leasehold) lub rejestracji superficies, urząd gruntów pobiera:

• Dzierżawa (leasehold) – 1% wartości umowy (maks. 30 lat).
• Superficies – 1% wartości budynku lub umowy.
• Dodatkowo pobierana jest opłata administracyjna (ok. 500–1 000 THB).

➡️ Opłaty te są naliczane podczas rejestracji w Land Office i płacone gotówką.

3) Koszty notarialne, prawne i tłumaczeń

• Honorarium prawnika – od 20 000 do 50 000 THB za pełną obsługę prawną (analiza tytułu, umowy, rejestracja).
• Tłumaczenia i poświadczenia – dokumenty muszą być przetłumaczone na tajski i często poświadczone przez notariusza lub tłumacza przysięgłego. Koszt: od 2 000 do 10 000 THB.
• Koszty przygotowania umów (leasehold, superficies, sprzedaż, zabezpieczenia) – najczęściej zawarte w cenie usług prawnika.

➡️ Jeśli dokumenty pochodzą spoza Tajlandii (np. pełnomocnictwa, akty ślubu), muszą być uwierzytelnione w ambasadzie i przetłumaczone na tajski.

4) Koszty założenia i obsługi spółki (jeśli wykorzystywana)

Jeśli dom i działka mają być zakupione przez tajską spółkę, należy liczyć się z dodatkowymi wydatkami:

• Rejestracja spółki – od 25 000 do 50 000 THB (w zależności od usługodawcy).
• Obsługa księgowa i podatkowa – min. 12 000–24 000 THB rocznie.
• Spółka musi mieć tajskich udziałowców większościowych, a także zgłaszać zmiany właścicielskie, sprawozdania finansowe i prowadzić księgi rachunkowe zgodnie z tajskim prawem.

➡️ Uwaga: fikcyjne spółki z „nominee” udziałowcami tajskimi są nielegalne i mogą skutkować konfiskatą ziemi.

Gdzie kupić dom w TajlanDii?

• Phuket – luksusowe wille z widokiem na morze i bliskością najlepszych plaż w kraju. Idealne dla osób szukających prestiżu, inwestycji pod wynajem premium lub drugiego domu na zimę. Ceny wysokie, ale popyt nie słabnie. Przeczytaj nasz przewodnik po rynku nieruchomości na Phuket.
• Koh Samui – wyspa z rozwiniętym rynkiem willi – popularna wśród inwestorów wynajmujących krótkoterminowo. Duży wybór domów z basenem, często z widokiem na morze. Przyjemny klimat, niższe ceny niż na Phuket. Zobacz, gdzie kupić willę na Koh Samui.
• Pattaya i okolice – duży wybór domów w różnych przedziałach cenowych. Bliskość Bangkoku czyni to miejsce wygodnym do życia na stałe. Spokojniejsze okolice jak Huay Yai czy Na Jomtien przyciągają expatów i rodziny. Sprawdź rynek domów w Pattayi.
• Hua Hin – Spokojne miasto nadmorskie, cenione przez emerytów i osoby szukające stabilizacji. Rosnąca liczba osiedli domów i willi w dobrej cenie. Golf, natura i spokojne tempo życia. Zobacz domy i wille w Hua Hin.
• Chiang Mai – Bez morza, ale z niskimi kosztami życia i dużą społecznością expatów. Dobre miejsce na dom całoroczny – tanie grunty, duże działki, chłodniejszy klimat. Dowiedz się więcej o domach w Chiang Mai.

📌Rynek nieruchomości w Tajlandii – najlepsze lokalizacje, inwestycje, przepisy i prawo

Wyjątek: zakup ziemi przez cudzoziemca w ramach BOI

Choć obcokrajowcy nie mogą posiadać ziemi w Tajlandii, istnieje wyjątek dla inwestorów realizujących projekty zatwierdzone przez Tajski Urząd ds. Inwestycji (BOI – Board of Investment). W ściśle określonych przypadkach BOI może przyznać cudzoziemcowi specjalne pozwolenie na zakup ziemi na własność.

Aby było to możliwe, inwestycja musi:

• zostać oficjalnie zatwierdzona przez BOI jako projekt promowany,
• być zlokalizowana w sektorze wspieranym przez BOI (np. przemysł, technologie, turystyka medyczna),
• wykorzystywać ziemię wyłącznie na potrzeby realizacji tej inwestycji (np. zakład produkcyjny, centrum technologiczne, hotel),
• uzyskać zgodę Ministra Spraw Wewnętrznych oraz akceptację Rady Ministrów.

Ten wyjątek nie dotyczy zakupu domu na własne potrzeby ani condo pod wynajem. BOI nie wspiera prywatnych inwestycji mieszkaniowych czy zakupu kilku apartamentów w celach zarobkowych.

Inwestycje typu hotel, resort, apart-hotel – czy to możliwe?

Tak, ale tylko w ramach dużych projektów turystycznych spełniających ściśle określone warunki. BOI może wspierać tego typu inwestycje, jeśli:

• są realizowane w promowanych strefach rozwoju (np. mniej rozwinięte prowincje),
• spełniają minimalne progi kapitałowe,
• zapewniają określoną liczbę miejsc pracy,
• wdrażają standardy środowiskowe i nowoczesne zarządzanie.

Minimalna inwestycja dla projektu hotelowego to od 80 do nawet 500 milionów THB, w zależności od skali, lokalizacji i rodzaju inwestycji. Dodatkowo konieczne może być zapewnienie odpowiedniej liczby pokoi, zatrudnienie lokalnej siły roboczej i spełnienie warunków BOI w zakresie zarządzania projektem

Czy warto kupować dom w Tajlandii?

Zakup domu w Tajlandii może być dobrą decyzją dla osób, które planują długi pobyt, szukają prywatności i chcą mieć nieruchomość dla siebie lub rodziny. To rozwiązanie szczególnie interesujące dla expatów z tajskim partnerem, inwestorów działających przez lokalną spółkę lub osób dobrze rozumiejących lokalne prawo. Dla większości cudzoziemców bardziej praktyczne i bezpieczne może być kupno condo na własność lub wynajem długoterminowy – szczególnie w popularnych lokalizacjach. Condo nie wymaga kombinacji prawnych i daje pełny tytuł własności. Jeśli dom – to tylko po konsultacji z dobrym prawnikiem i przy użyciu jednej z legalnych struktur zabezpieczających Twoje prawa.

📌 Przeprowadzka do Tajlandii – poradnik

Daniel z Ready For Thailand

Daniel od 8 lat mieszka w Tajlandii i pomaga planować podróże po całym kraju – od Bangkoku, przez ukryte wyspy, aż po parki narodowe. Na własnej skórze sprawdził 200 hoteli, był na setkach wycieczek, przejechał tysiące kilometrów i zna lokalne realia, które trudno znaleźć w przewodnikach. Dzieli się praktycznymi wskazówkami, oszczędzając czytelnikom czasu, pieniędzy i nerwów. Tworzy ten blog, by pomóc innym zobaczyć Tajlandię naprawdę – nie tylko od turystycznej strony. Skontaktuj się ze mną: hello@readyforthailand.com