Apartament na własność w Tajlandii – jak działa FreeHold?

Marzysz o własnym apartamencie w Tajlandii? Zanim podpiszesz umowę, warto zrozumieć, czym tak naprawdę jest freehold – jedyna legalna forma pełnej własności dostępna dla obcokrajowców. W tym artykule wyjaśniamy, jak działa ten system, jakie nieruchomości można kupić na własność i na co uważać, by nie wpaść w pułapkę formalności. Jeśli myślisz o zakupie mieszkania w Tajlandii, ten przewodnik to obowiązkowa lektura.

Czy cudzoziemiec może mieć własność nieruchomości w Tajlandii?

Tajskie prawo zasadniczo zabrania obcokrajowcom posiadania ziemi na własność. Nie można kupić działki ani domu z gruntem na swoje nazwisko – nawet jeśli mieszka się w Tajlandii od lat. To ograniczenie sprawia, że najczęstszą i najbezpieczniejszą formą własności dla cudzoziemców jest zakup apartamentu w kondominium (condo).

Obcokrajowiec może legalnie nabyć condo na własność (tzw. freehold) pod warunkiem, że łączny udział wszystkich zagranicznych właścicieli w danym budynku nie przekracza 49% powierzchni użytkowej. W takiej sytuacji otrzymuje się pełny tytuł własności – Chanote – który zawiera dane właściciela, lokalizację, metraż oraz udziały w częściach wspólnych. Taka nieruchomość może być sprzedana, wynajęta czy zapisana w spadku.

Freehold w condominium – jedyna realna opcja na własność

Zakup condo to jedyna forma nieruchomości, którą obcokrajowiec może posiadać w Tajlandii na własność. Warunkiem jest, aby łączna powierzchnia wszystkich jednostek należących do cudzoziemców nie przekraczała 49% całkowitej powierzchni użytkowej budynku.

Chcesz lecieć do Tajlandii?

Pomożemy Ci zorganizować wyjazd do Tajlandii od A do Z. Przygotujemy dla Ciebie  spersonalizowany plan podróży — dzień po dniu. 

Znajdziesz w nim rekomendacje noclegów, wycieczek i miejsc. Zorganizujemy transport, atrakcje i przewodników. Zapewnimy Ci wsparcie online, gdy tylko będziesz tego potrzebować.

Sprawdź ofertę

Tytuł własności (Chanote) zawiera dokładne dane właściciela, metraż, numer lokalu, lokalizację, udziały w częściach wspólnych oraz informację o ewentualnych obciążeniach. To pełnoprawny dokument potwierdzający własność – można go sprzedać, zapisać w spadku lub wynająć.

Kupując condo, warto sprawdzić:

• czy nieruchomość ma status freehold,
• czy nie przekroczono limitu 49% udziałów zagranicznych,
• czy nie ma hipotek ani długów,
• czy dostępny jest Foreign Exchange Transaction Form (FET), potrzebny do rejestracji własności na obcokrajowca.

Pomoc prawnika specjalizującego się w tajskim rynku nieruchomości jest bardzo wskazana – pozwala uniknąć błędów i ryzyka.

Na co uważać przy zakupie apartamentu w Tajlandii?

Choć zakup condo w formie freehold jest legalny, ryzyko nadal istnieje – szczególnie gdy transakcja prowadzona jest bez odpowiedniej wiedzy i wsparcia. Jednym z częstszych problemów są niejasne lub sfałszowane tytuły własności – zdarza się, że sprzedający nie ma pełnych praw do nieruchomości albo dokumenty są nieaktualne.

Cudzoziemcy bywają też wprowadzani w błąd co do statusu jednostki (freehold vs leasehold) albo zapewniani, że „limit 49%” dla zagranicznych właścicieli nie stanowi problemu – mimo że został już przekroczony. W takim przypadku Land Office może odmówić rejestracji własności.

Dlatego zawsze warto skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika i sprawdzonego agenta – którzy zweryfikują dokumenty, przeprowadzą due diligence i dopilnują, by zakup przebiegł zgodnie z prawem. To niewielki koszt w porównaniu do strat wynikających z błędnej transakcji.

Współpracujemy z doświadczonymi i uczciwymi deweloperami prawnikami, agentami nieruchomości i doradcami podatkowymi, którzy znają tajski rynek i przepisy. Skontaktuj się z nami – pomożemy Ci przejść przez cały proces zakupu apartamentu bezpiecznie i legalnie, od wyboru nieruchomości po rejestrację tytułu freehold.

Proces zakupu nieruchomości freehold – krok po kroku

Zakup condo na własność w Tajlandii przebiega stosunkowo prosto, ale wymaga dopilnowania kilku kluczowych etapów:

1. Sprawdzenie statusu prawnego – upewnij się, że nieruchomość ma status freehold, a udział zagranicznych właścicieli w budynku nie przekracza 49%.
2. Umowa przedwstępna i depozyt – po wstępnej akceptacji warunków podpisywana jest umowa rezerwacyjna lub przedwstępna. Wpłaca się wtedy depozyt (zwykle 5–10%).
3. Due diligence – prawnik analizuje dokumenty, tytuł własności (Chanote), sprawdza obciążenia hipoteczne i legalność całej transakcji.
4. Finalizacja zakupu w Land Office – strony podpisują umowę kupna-sprzedaży, następuje zapłata pozostałej kwoty i przekazanie kluczy.
5. Rejestracja tytułu freehold – urzędnik dokonuje wpisu w rejestrze gruntów, a nowy właściciel otrzymuje Chanote z aktualnymi danymi.

Cały proces trwa zwykle od 2 do 6 tygodni. Prawidłowo przeprowadzona transakcja daje pełne prawo własności na wiele lat.

Opłaty, podatki i koszty związane z zakupem freehold

Przy zakupie condo na własność w Tajlandii należy uwzględnić kilka dodatkowych kosztów poza ceną nieruchomości:

• Transfer fee (2%) – podatek od przeniesienia własności, naliczany od wartości nieruchomości według urzędowej wyceny; zwykle koszty dzielone są po 50% między kupującego a sprzedającego.
• Withholding tax – podatek dochodowy po stronie sprzedającego; stawka zależy od formy własności i długości jej posiadania.
• Opłaty rejestracyjne – pobierane przez Land Office za przepisanie tytułu własności, zwykle wliczone w koszty notarialne i podatkowe.
• Koszty prawne i tłumaczenia – obejmują analizę dokumentów, przygotowanie umów, wsparcie prawnika i tłumacza; orientacyjnie od 20 000 do 50 000 THB w zależności od zakresu usługi i standardu obsługi.

Warto doliczyć te wydatki do budżetu, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek przy finalizacji transakcji.

Gdzie warto kupić apartament w Tajlandii?

Wybór lokalizacji zależy od celu zakupu – czy ma to być miejsce do życia, wynajmu krótkoterminowego, czy inwestycja długoterminowa. Najpopularniejsze miejsca to:

• Bangkok – świetny wybór dla expatów i inwestorów. Dzielnice jak Sukhumvit, Silom czy Sathorn przyciągają pracujących cudzoziemców. Duże zapotrzebowanie na wynajem i stabilny rynek. Przeczytaj nasz przewodnik po rynku nieruchomości w Bangkoku.
• Phuket – popularna wyspa turystyczna, idealna pod wynajem krótkoterminowy. Najlepiej sprzedają się apartamenty w Kata, Karon, Patong i Kamala. Przeczytaj nasz przewodnik po rynku nieruchomości na Phuket.
• Pattaya – tańsza niż Phuket i Bangkok, z dużym rynkiem wynajmu. Dobry wybór dla osób szukających gotowych condo blisko morza, np. w Jomtien lub Wongamat. Przeczytaj nasz przewodnik po rynku nieruchomości w Pattaya.
• Chiang Mai – spokojne miasto w górach, popularne wśród cyfrowych nomadów i emerytów. Ceny niższe niż na południu, a życie codzienne tańsze i spokojniejsze. Przeczytaj nasz przewodnik po rynku nieruchomości w Chiang Mai.

Warto kupować w budynkach z dobrą lokalizacją, zarządzaniem i infrastrukturą – to klucz do utrzymania wartości i łatwego wynajmu.

📌Rynek nieruchomości w Tajlandii – najlepsze lokalizacje, inwestycje, przepisy i prawo

Freehold a inwestycja – plusy i minusy

Zakup nieruchomości typu freehold to dobra opcja dla osób szukających pewnej i długoterminowej formy własności w Tajlandii.

Zalety to przede wszystkim:

• pełna kontrola nad nieruchomością,
• możliwość odsprzedaży bez udziału stron trzecich,
• prawo do dziedziczenia i swobodnego dysponowania lokalem.

Wady to m.in.:

• wyższy koszt zakupu niż przy leasehold,
• ograniczenia co do rodzaju dostępnych nieruchomości (tylko condo).

Freehold to rozwiązanie szczególnie dobre dla expatów, inwestorów kupujących pod wynajem lub osoby planujące dłuższy pobyt w Tajlandii, które chcą mieć realne i trwałe prawo własności.

Czy obcokrajowiec może kupić dom lub willę w Tajlandii?

Obcokrajowcy nie mogą bezpośrednio posiadać ziemi w Tajlandii na zasadzie własności (freehold). Jednak istnieją legalne sposoby na posiadanie domu lub willi poprzez alternatywne struktury prawne.

1. Własność budynku bez gruntu (Superficies)

Obcokrajowiec może posiadać strukturę (np. dom) na zasadzie własności, podczas gdy grunt pozostaje własnością innej osoby. Umowa typu „superficies” pozwala na budowę i posiadanie budynku na cudzym gruncie przez określony czas.

2. Dzierżawa gruntu (Leasehold)

Najczęściej stosowaną formą jest dzierżawa gruntu na okres 30 lat, z możliwością przedłużenia na kolejne 30+30 lat. Umowa dzierżawy musi być zarejestrowana w urzędzie gruntów, aby była prawnie wiążąca. Warto zaznaczyć, że przedłużenie dzierżawy nie jest automatyczne i wymaga zgody właściciela gruntu.

3. Założenie spółki z większościowym udziałem tajskim

Obcokrajowiec może założyć spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, w której co najmniej 51% udziałów należy do obywateli Tajlandii. Taka spółka może nabyć nieruchomość na własność. Jednak władze tajskie coraz częściej kontrolują takie struktury, aby upewnić się, że nie są one wykorzystywane do obchodzenia przepisów dotyczących własności gruntów przez cudzoziemców.

4. Własność przez małżeństwo z obywatelem Tajlandii

Obcokrajowiec będący w związku małżeńskim z obywatelem Tajlandii może nabyć nieruchomość, która zostanie zarejestrowana na nazwisko małżonka. W praktyce oznacza to, że obcokrajowiec nie ma formalnych praw własności do nieruchomości, co może prowadzić do komplikacji w przypadku rozwodu lub śmierci małżonka.

5. Programy inwestycyjne (BOI)

W rzadkich przypadkach, obcokrajowcy mogą nabyć nieruchomość poprzez programy inwestycyjne zatwierdzone przez Tajską Radę Inwestycji (BOI). Takie programy wymagają znacznych inwestycji finansowych i spełnienia określonych kryteriów.

📌Jak legalcnie i bezpiecznie kupić dom w Tajlandii – poradnik

Planujesz zakup nieruchomości na własność w Tajlandii? Współpracujemy ze sprawdzonymi prawnikami, deweloperami, agentami nieruchomości i doradcami podatkowymi. Skontaktuj się z nami, a pomożemy Ci bezpiecznie przejść przez cały proces – od wyboru nieruchomości po rejestrację tytułu freehold.

📌 Przeprowadzka do Tajlandii – poradnik

Daniel z Ready For Thailand

Daniel od 8 lat mieszka w Tajlandii i pomaga planować podróże po całym kraju – od Bangkoku, przez ukryte wyspy, aż po parki narodowe. Na własnej skórze sprawdził 200 hoteli, był na setkach wycieczek, przejechał tysiące kilometrów i zna lokalne realia, które trudno znaleźć w przewodnikach. Dzieli się praktycznymi wskazówkami, oszczędzając czytelnikom czasu, pieniędzy i nerwów. Tworzy ten blog, by pomóc innym zobaczyć Tajlandię naprawdę – nie tylko od turystycznej strony. Skontaktuj się ze mną: hello@readyforthailand.com