Nieruchomości w Tajlandii – niepewność jak nigdy dotąd

Rynek nieruchomości w Tajlandii wszedł dziś w okres dużych napięć — i, co najciekawsze, jednocześnie przeżywa historyczny boom oraz najpoważniejszą korektę. Z jednej strony Phuket bije rekordy cenowe, wille sprzedają się za gotówkę, a popyt premium rośnie jak nigdy wcześniej. Z drugiej strony Bangkok tonie w pustych mieszkaniach, Tajowie masowo tracą zdolność kredytową, a rząd prowadzi największą od lat akcję „porządkowania systemu”: zaostrza zasady wizowe wycinając długoterminowych turystów, uderza w nielegalne konstrukcje prawne przy projektach willi (inwestorzy mogą stracić wille i być postawieni w stan oskarżenia) , a do tego pojawiają się głosy o podatku od pustostanów.

W tym artykule pokazuję dokładnie, co dziś naprawdę dzieje się na rynku nieruchomości w Tajlandii: dlaczego Phuket przeżywa historyczny boom, podczas gdy Bangkok i Pattaya stoją na krawędzi największej korekty od lat; jak zmiany wizowe i masowe odmowy wjazdu długoterminowym turystom uderzają w longstay i wypełniające mieszkania długoterminowe pobyty; dlaczego rząd wszedł w otwartą walkę z nominee structures i jakie to niesie ryzyko utraty nieruchomości kupionych „na słupa”; w jaki sposób spadek turystyki — zwłaszcza brak powrotu Chińczyków — wpływa na cały sektor; oraz co te wszystkie procesy oznaczają dla realnego ROI, bezpieczeństwa transakcji i perspektyw inwestorów w latach 2025–2026. Podzielę się także swoimi spostrzeżeniami, o co i dlaczego jest ten cały crakcodwn cały crakcodwn i dlaczego nie jest to nic nowego.

Ten artykuł jest odpowiedzią na pozbawione refleksji wpisy agentów nieruchomości, którzy udają, że „wszystko jest świetnie”, że Tajlandia „pozbywa się oszustów i tanich turystów”, a rynek premium „zbawi cały sektor”. Nasz zespół pomaga planować podróże po Tajlandii, załatwiać wizy czy kupować nieruchomości, natomiast przy zakupach nieruchomości — i w ostatnich miesiącach częściej zniechęcamy, niż zachęcamy. Jako, że mam pewną wolność finansową, nie muszę lukrować rzeczywistości i nikomu nic sprzedawać, co pozwala mi przedstawiać swoją perspektywę, nawet jeśli nie jest ona korzystna biznesowo dla mnie samego. Ponieważ zależy mi na długoterminowym sukcesie, a nie na szybkim „sprzedaniu marzeń”, wolę pokazywać realia — również te niewygodne — bo każdy, kto myśli o nieruchomościach w Tajlandii, powinien znać prawdziwy obraz rynku, ryzyka i kierunki, w które warto patrzeć także poza samą Tajlandię.

Nominee crackdown – dlaczego to wstrząs dla rynku willi i zagranicznych inwestorów

Poważnym, choć z punktu widzenia Tajlandii uzasadnionym, źródłem niepewności jest szeroko zakrojona akcja rządu przeciwko tzw. nominee structures, czyli firmom zakładanym po to, by obcokrajowcy mogli w praktyce kontrolować ziemię, której formalnie właścicielem był Taj pełniący rolę „słupa”. Wynika to z podstawowego faktu: w Tajlandii cudzoziemiec nie może posiadać ziemi (Land Code Act, Section 86), a jedyną legalną formą, w której może ją użytkować, jest dzierżawa (leasehold) na maksymalnie 30 lat (Civil and Commercial Code – Section 537–571 (Hire of Property). , z opcją przedłużenia niegwarantowaną przez prawo. Dla wielu inwestorów z Zachodu było to nietypowe i budziło dyskomfort — w ich krajach własność gruntu jest oczywista, a myśl, że dom stoi na ziemi, do której nie mają tytułu, wydawała się ryzykowna.

Chcesz lecieć do Tajlandii?

Pomożemy Ci zorganizować wyjazd do Tajlandii od A do Z. Przygotujemy dla Ciebie  spersonalizowany plan podróży — dzień po dniu. 

Znajdziesz w nim rekomendacje noclegów, wycieczek i miejsc. Zorganizujemy transport, atrakcje i przewodników. Zapewnimy Ci wsparcie online, gdy tylko będziesz tego potrzebować.

Sprawdź ofertę

Właśnie ten lęk tworzył przestrzeń do powstawania nominee structures, co oznacza poważne łamanie prawa. Wielu pośredników, prawników i deweloperów przekonywało kupujących, że założenie spółki z Tajami jako „udziałowcami” to bezpieczna i powszechna metoda, pozwalająca „w praktyce” posiadać ziemię. Przez lata taka konstrukcja funkcjonowała w setkach projektów willowych na Koh Samui czy Koh Phangan — a nabywcy często nie byli nawet świadomi (również przez własne niedopatrzenie), że cała struktura jest nielegalna i w każdej chwili może zostać zakwestionowana.

Podobnie działali niektórzy zagraniczni deweloperzy, którzy budowali całe resorty i osiedla na ziemi kontrolowanej przez tajskich figurantów, choć realną władzę mieli obcokrajowcy.

W ostatnim czasie rząd zaczął masowo ścigać takie schematy. Kontrole obejmują spółki, w których tajscy wspólnicy nie inwestowali żadnych środków, nie prowadzili działalności i byli jedynie formalnymi „posiadaczami” gruntów. W wielu przypadkach dochodzi do aresztowań, likwidacji spółek i unieważniania projektów, co automatycznie podważa legalność własności domów w nich sprzedanych. Problemu nie ponosi wyłącznie deweloper — ryzykuje również kupujący, który może stracić nieruchomość, jeśli okaże się, że cały projekt stoi na nielegalnie przejętej ziemi. Oprócz utraty nieruchomości i pieniędzy, zagraniczny inwestor – czy to deweloper czy właściciel domu, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności karnej.

W praktyce oznacza to jedno: zakup willi w Tajlandii nigdy nie był tak ryzykowny, jak jest dziś. Każdy projekt trzeba weryfikować znacznie dokładniej niż kiedykolwiek wcześniej, korzystając z lokalnych prawników, sprawdzając spółki, historię gruntów i to, kto naprawdę kontroluje projekt. Dogłębne due diligence to z udziałęm tajskigo prawnika to obowiązek! Zagraniczny deweloper przestał być gwarancją bezpieczeństwa — w wielu przypadkach to właśnie projekty prowadzone przez cudzoziemców wymagają najściślejszego due diligence, ponieważ to tam nominee structures były stosowane najczęściej.

Czy to oznacza, że w Tajlandii nie można kupić domu legalnie jako obcokrajowiec? Nie! W Tajlandii nadal można legalnie kupić dom, ale wyłącznie w formie 30-letniej dzierżawy gruntu (leasehold) z możliwością przedłużenia — i to właśnie tę legalną ścieżkę opisujemy w tym artykule.

Nowe ryzyko dla rynku nieruchomości: Tajlandia odcina długoterminowych turystów

Jednym z najnowszych czynników, które komplikują sytuację na tajskim rynku nieruchomości, jest narastająca niepewność wizowa. W ostatnich czasie, urzędnicy imigracyjni masowo odmawiają wjazdu osobom, które spędzają w Tajlandii zbyt dużo czasu na pieczątkach turystycznych — zwykle powyżej około 150 dni w ciągu roku. Problem polega na tym, że do jednego worka wrzucane są zupełnie różne grupy. Są osoby, które faktycznie żyły w Tajlandii latami wyłącznie na stemplach, czasem pracując nielegalnie, prowadząc nielegalne biznesy, robiąc scam call-centers albo działając w szarej strefie — i to właśnie w tę grupę uderza rząd. Tyle że razem z nimi „przy okazji” cierpi zupełnie inna grupa — zwykli długoterminowi turyści, którzy po prostu zimowali w Tajlandii, wydawali tu pieniądze i byli ważnym elementem lokalnej gospodarki.

Rosnące restrykcje uderzają w zupełnie inną kategorię — ludzi, którzy nie mieszkają w Tajlandii na stałe, ale spędzają tu 3–6 miesięcy w roku, mając pracę lub biznes za granicą i nie potrzebują i nie chcą żadnych długoterminowych wiz. To właśnie ta druga grupa, całkowicie legalna, była przez lata jednym z głównych motorów najmu długoterminowego, szczególnie w Pattayi, Phuket i na Koh Samui. Ich regularna obecność wypełniała lukę w low season i stabilizowała przychody właścicieli mieszkań oraz domów.

Dziś jednak liczba odmów wjazdu rośnie, a nagrania z lotnisk przedstawiające obcokrajowców przetrzymywanych w pomieszczeniach kontrolnych obiegają media społecznościowe, wywołując realny niepokój wśród osób odwiedzających Tajlandię długoterminowo.

Efekt jest natychmiastowy: widoczny spadek długoterminowych najemców, puste miasta w sezonie niskim i ceny hoteli dochodzące do poziomów nienotowanych od lat — w Pattayi 50–150 zł za dobę w obiektach 4–5* przestało być wyjątkiem.

Dla rynku nieruchomości to sygnał ostrzegawczy. Tajlandia ryzykuje utratę grupy, która nie tylko nie stanowi problemu wizowego, ale realnie zasilała gospodarkę — i była jednym z filarów długoterminowego najmu w kurortach poza sezonem.

Przez lata to właśnie „budżetowy longstay” robił prawdziwy cashflow — ludzie siedzieli po 1–3 miesiące w mieszkaniach za 12 000 THB, stabilnie wypełniając condo warte 800 000–2 000 000 THB. Jeśli ten segment zniknie przez zmiany wizowe, właściciele mogą stracić najważniejsze źródło ROI, którego żaden „turysta premium” nie zastąpi.

Trzeba pamiętąć, że inne kraje w ASEN, jak Wietnam, Filipiny, Kambodża, Indonezja czy Malezja, mają dużo bardziej liberalne prawo wizowe, bardziej przychylne dla długoterminowych turystów. I to właśnie te kraje najbardziej skorzystają na niepewności wizowej w Tajlandii.

Zmiany wizowe to też problem właścicieli nieruchomości

Zaostrzone kontrole wizowe zaczynają uderzać także w zagranicznych inwestorów, którzy spędzają w Tajlandii tylko część roku i nie chcą tu mieszkać na stałe. Coraz częściej dochodzi do sytuacji, w których osoba posiadająca mieszkanie w Tajlandii i przebywająca tam około pół roku, wraca po 2–3 miesiącach przerwy i mimo legalnego statusu słyszy na granicy, że „podróżuje zbyt często jak na turystę”. Mało tego – na naszej grupie Tajlandia wakacje i życie – mieszkający w Tajlandii Polak z wizą NON B Immgrant był przesłuchiwany przez tajskiego urzędnika imigracyjnego, który dziwił się, po co posiada wizę NON B, skoro tak dużo podróżuje poza Tajlandię…

To poważny problem, bo wielu inwestorów łączy pobyt w Tajlandii z pracą lub biznesem w Europie i nie potrzebuje drogich ani mało elastycznych wiz typu Elite, DTV czy edukacyjnych. Paradoks polega na tym, że możesz mieć nieruchomość, płacić za nią i regularnie wracać, a mimo to zostać niewpuszczonym z powodu niejasnych kryteriów oceny. Reasumując: Nie masz właściwej wizy na pobyt w Tajandii – źle. Masz już tą wizę, ale dłużej jesteś poza Tajandią – też źle.

W praktyce każdy, kto chce spędzać w Tajlandii więcej niż 3–4 miesiące rocznie, musi liczyć się z ryzykiem i rozważyć formalne uregulowanie statusu wizowego, nawet jeśli wcześniej nie było to konieczne. Dowiedz się więcej o wizach na dłuższy pobyt w Tajlandii.

Mit turysty premium

W wielu pozbawionych refleksji artykułach i materiałach od agentów nieruchomości, powtarza się teza, że Tajlandia „stawia na turystę premium”, jakby ten kierunek miał w magiczny sposób naprawić rynek i odegrać rolę stabilnego fundamentu dla nieruchomości. Problem w tym, że ta narracja kompletnie ignoruje podstawową rzecz: stabilny biznes opiera się na skali, a ta skala właśnie zostaje odcięta.

Zmiany wizowe wycinają ogromną grupę długoterminowych odwiedzających — ludzi, którzy spędzali w Tajlandii po 6 miesięcy, zimowali tu, wracali co roku i utrzymywali najem również wtedy, kiedy hotele świeciły pustkami w low season. To nie była nisza, tylko realny motor powtarzalnego cashflow, dzięki któremu ROI na segmentach premium w ogóle się spinało. Tego ruchu nie zastąpi ani „turysta premium na dwa tygodnie”, ani posiadacz Elite Visa, bo ci ludzie nie generują skali, tylko marketingowy prestiż.

Agencje nieruchomości dodatkowo wprowadzają klientów w błąd, sugerując, że osoba premium „na pewno” wyrobi sobie długoterminową wizę — DTV, Elite, edukacyjną czy jakąkolwiek inną. Owszem, część osób tak zrobi, ale większość długoterminowych najemców premium to nie ludzie chcący mieszkać w Tajlandii na stałe, tylko osoby, które zimują tu kilka miesięcy, mają firmy i życie w Europie, korzystają z wolności podróżowania i nie chcą formalnie wiązać się z Tajlandią.

Jeżeli ta grupa zacznie odpływać do innych krajów, bo proces wizowy stanie się zbyt uciążliwy, to rynek premium straci przewidywalność i regularność, na której dotąd się opierał. W efekcie strategia „premium-only” nie buduje skali, tylko ją ogranicza, bo luksusowy turysta nie jest klientem, który rok w rok wraca na 8–12 tygodni i wypełnia mieszkania poza sezonem.

I to właśnie ten rozjazd między oficjalną narracją a realnym zachowaniem rynku może okazać się jednym z największych ryzyk dla inwestorów w latach 2025–2026.

Turytyka premium a Tajlandia – ograniczenia

Wielu agentów nieruchomości wciąż powtarza hasło „Tajlandia idzie w premium”, ale niewielu naprawdę rozumie, jak działa ten segment i jaki klient faktycznie go napędza. Turysta premium to nie ktoś, kogo da się przyciągnąć marketingowym hasłem. W Tajlandii klient premium to osoba często szukająca luzu, wolności i odpoczynku od procedur. Tajlandia przyciągała takich ludzi prostotą — a nie skomplikowanymi zasadami, które dziś coraz częściej ich zniechęcają.

Budowanie prawdziwej destynacji premium to proces trwający dekady, a nie coś, co można ogłosić konferencją prasową czy kampanią. Kraj musi być premium sam w sobie: stabilny politycznie, przewidywalny regulacyjnie i z dopracowaną infrastrukturą, a z tym Tajlandia od lat ma problemy. Dlatego trudno porównywać ją z Dubajem, Monako, Marbellą czy Malediwami — to zupełnie inny poziom spójności i stabilności.

W segmencie premium istnieje też twardy sufit: Tajlandia ma ogromne atuty, ale jednocześnie sporo ograniczeń, które nie pozwalają jej „przeskoczyć” do absolutnej światowej czołówki.

Do tego dochodzi fakt, że klient premium wcale nie chce formalnie wiązać się z krajem, bo ma biznesy w Europie i świadomie unika komplikacji podatkowych. W efekcie realny popyt premium jest, ale nigdy nie będzie tak masowy, jak próbują to przedstawiać agencje. I to właśnie trzeba zrozumieć, zanim ktoś zainwestuje w wizję rynku, która w dużej mierze istnieje tylko w folderach sprzedażowych.

Spadająca liczba turystów

W 2025 roku do Tajlandii przyjechało znacznie mniej turystów niż rok wcześniej — od 1 stycznia do 12 października odnotowano 25,1 mln odwiedzających, co oznacza spadek o –7,54% r/r. W sierpniu państwowy planner musiał obniżyć oficjalną prognozę turystyczną na cały rok do 33 mln, podczas gdy jeszcze kilka lat temu Tajlandia bez problemu osiągała 39,9 mln turystów (2019).

Co więcej Tajlandia traci turystów z kluczowego rynku chińskiego. W 2019 roku do Tajlandii przyjechało ponad 11 milionów Chińczyków, co stanowiło blisko 28% całej turystyki zagranicznej — był to największy i najbardziej dochodowy rynek. W 2025 roku ta liczba spadła niemal o połowę, a udział Chin w całym ruchu turystycznym skurczył się do 13–14%, co oznacza zniknięcie kluczowego segmentu, na którym opierało się wiele biznesów i projektów nieruchomościowych. Dla rynku oznacza to jedno: fundament, który kiedyś gwarantował stabilne obłożenie i popyt, dziś praktycznie nie istnieje, a liczenie na szybki powrót chińskiego turysty jest bardziej życzeniem niż realnym scenariusze

Spadek wizyt najbardziej uderza w segment nieruchomości związanych z turystyką: condohotele, resorty, inwestycje pod najem krótkoterminowy i projekty oparte na ruchu zagranicznym. W praktyce oznacza to niższy NOI i większą presję na rentowność, szczególnie poza topowymi lokalizacjami, które nie mają mocnej marki ani wysokiego stałego obłożenia. Jednocześnie rynek premium – głównie Phuket – utrzymuje solidne wyniki, co jeszcze mocniej podkreśla rozjazd między rynkiem masowym a luksusowym.

Co dzieje się na rynku lokalnym i dlaczego ma to wpływ na zagranicznych inwestorów?

Wprawdzie rynek zagranicznych inwestorów kieruje się nieco innymi czynnikami niż rynek masowy, jednak wydarzenia na rynku lokalnym i decyzje rządu mają realny wpływ na kupców zza granicy. Tajlandia stoi dziś przed ogromnym problemem – coraz więcej obywateli nie może kupić mieszkania, bo banki odrzucają 70–80% wniosków kredytowych w segmencie do 3 mln THB. To rodzi presję społeczną i polityczną, bo w kraju, gdzie mieszkanie jest symbolem stabilizacji, rośnie generacja ludzi wykluczonych z rynku.

Ryzyko wprowadzenia podatku od pustostanów

W efekcie rząd szuka winnych, a jednym z narzędzi stają się zapowiadane podatki od pustostanów. Władza wie, że istnieje grupa zagranicznych i lokalnych inwestorów, którzy kupują condo, ale nie wynajmują ich – mieszkanie stoi puste, czeka na przyjazd właściciela kilka razy w roku albo po prostu jest trzymane jako aktywo spekulacyjne z myślą o wzroście wartości. Ci inwestorzy nie chcą zajmować się najmem, nie chcą angażować się w lokalne przepisy, licencje, podatki i zarządzanie – wolą przeczekać, aż cena wzrośnie i sprzedać z zyskiem. To jednak stoi w sprzeczności z interesem państwa, które potrzebuje mieszkań dla obywateli, a nie pustych bloków.

Struktura własności w condo: kto faktycznie ma 51% (i czy na pewno Tajowie)?

Co więcej, pojawia się kolejny, dużo bardziej niewygodny temat. Żeby obcokrajowiec mógł legalnie kupić condo na własność, 51% jednostek w budynku musi należeć do Tajów. Ale skoro tak wielu Tajów nie ma dziś zdolności kredytowej… to pojawia się logiczne pytanie: kto jest właścicielem tych 51%? Czy na pewno we wszystkich projektach condo w Pattaya, Phuket czy Koh Samui, 51% należy do Tajów? Pojawiają się spekulacje, czy w niektórych projektach „51% własności Tajów” nie jest fkcją, a faktycznie kontrolujący to obcokrajowcy, co jest to traktowane jako obchodzenie prawa podobne do nominee structures. Na razie jednak nie ma jeszcze otwartej wojny z tymi strukturami.

W praktyce sytuacja na rynku lokalnym prowadzi do jednego: zagraniczni inwestorzy muszą przygotować się, że polityka mieszkaniowa będzie coraz bardziej ukierunkowana na kontrolowanie przepływu własności i wykorzystywania mieszkań. Kryzys kredytowy Tajów nie pozostaje bez związku z polityką wobec obcokrajowców — bo jeśli rodzimy nabywca nie może kupić, a mieszkania stoją puste w rękach przyjezdnych, rząd będzie reagował. Dlatego zrozumienie lokalnych napięć jest kluczowe dla oceny ryzyka w 2025–2026, nawet jeśli inwestujesz wyłącznie w segmencie premium.

Co tak naprawdę chce osiągnąć tajski rząd? — kilka perspektyw i moja opinia

Mówi się, że „rząd chroni Tajów”, bo ogranicza nominee structures, wprowadza kontrole firm-słupów i utrudnia długoterminowy pobyt obcokrajowców na turystycznych pieczątkach, walcząc z przestępcami. Ładnie to brzmi, ale każdy, kto mieszka w Tajlandii dłużej, wie, że rzeczywistość jest dużo bardziej złożona. Przez ostatnią dekadę rynek nieruchomości był agresywnie „pompowany” na zagranicznych inwestorach — często na projektach wątpliwych prawnie, na konstrukcjach, które rząd tolerował, bo napływała gotówka, a deweloperzy budowali „na potęgę”. W efekcie ceny odjechały lokalnym mieszkańcom, a dostępność mieszkań w największych miastach realnie spadła.

Można więc powiedzieć, że rząd „dusi napływ zagranicznej gotówki”, żeby schłodzić rynek i obniżyć presję cenową na Tajów. Ale moim zdaniem to tylko jedna część układanki.

Powtarzalny reset ekosystemu

W Tajlandii co 10–15 lat powtarza się ten sam schemat: przez kilka lat przymyka się oko na wątpliwe praktyki, którym pozwala się rozpasać (nominee directors, firmy-wydmuszki, przejmowanie ziemi w sposób sprzeczny z prawem), a potem następuje gwałtowny crackdown i reset całego ekosystemu. Dzisiaj jesteśmy właśnie w takim momencie. Setki willi, resortów i projektów opartych na strukturach słupów nagle okazują się „nielegalne” (mimo, że od początku były), a właściciele wpadają w największe życiowe problemy. I niestety — historia pokazuje, że takie nieruchomości czy inne biznesu, rzadko zostają puste. One są przejmowane za nic, „porządkowane”, a potem odsprzedawane.

Z drugiej strony mamy jeszcze perspektywę hotelowego lobby, które w Tajlandii od lat ma silną pozycję. Hotele bardzo mocno naciskały na rząd, bo uważają, że najem w condominiach zabiera im klientów — i to nie tylko tanich turystów, ale również tych, którzy wcześniej brali longstay po 2–3 miesiące. Dla nich ograniczenie najmu w condo, utrudnienie długich pobytów bez wiz i „uszczelnienie rynku” to czysty biznes. Im zależy na tym, żeby turyści wrócili do hoteli, płacili więcej i nie mieli taniej alternatywy na pobyt 6–8 tygodni.

Z perspektywy inwestora wygląda to zupełnie inaczej. Rząd mówi o „ochronie obywateli” i walce z oszustwami i scam centers (jakby wcześniej ich nie było), Efekty odczuwają głównie osoby z zagranicy, które kupiły nieruchomości w dobrej wierze — często w niewiedzy i naiwności, w strukturach, które funkcjonowały latami, bo nikt ich nie ruszał. Teraz te same mechanizmy uznaje się – słusznie – za nielegalne i karalne. W dodatku polityka wizowa ogranicza długoterminowych gości, którzy do tej pory zapewniali stabilne obłożenie i przewidywalne ROI. Efekt? Rynek staje się mniej przewidywalny, bardziej upolityczniony i znacznie trudniejszy do oceny.

Z kolei dla zwykłego mieszkańca Tajlandii część zmian ma sens — niższe ceny, mniejsza presja na nieruchomości, większa dostępność mieszkań. Ale to perspektywa, która pomija pytanie, komu tak naprawdę służy obecny crackdown i dlaczego wykonuje się go akurat teraz.

Z drugiej strony trzeba pamiętać, że gospodarku wielu regionów — zwłaszcza Pattaya i Phuket — żyją dzięki zagranicznym turystom, a szczególnie tym, którzy zostawali tu na dłużej. Jeśli longstay zostanie odcięty, to nie tylko inwestorzy, ale przede wszystkim małe tajskie biznesy — restauracje, bary, masaże, wypożyczalnie — odczują spadek dochodów, bo „turysta premium” nie zastąpi skali, którą tworzyli długoterminowi goście. Tracą nie tylko tajscy przedsiębiorcy, ale również tajscy pracownicy, bo mniejsze przychody przedsiębiorstw to redukcja miejsc pracy.

Dlatego paradoksalnie zmiany, które mają chronić obywateli, mogą w praktyce uderzyć właśnie w zwykłych Tajów pracujących najniżej w łańcuchu gospodarczym.

Podsumowując: oficjalnie chodzi o ochronę rynku i obywateli, ale realnie widać tu mieszankę schładzania cen, nacisku hotelowego lobby, recyklingu przejętych projektów i polityki, która raz na kilkanaście lat „czyści” system. I właśnie w takiej rzeczywistości inwestorzy będą podejmować decyzje w 2025–2026 roku.

Phuket ciągle ma się dobrze

Rynek nieruchomości premium w Tajlandii funkcjonuje dziś jak odrębna rzeczywistość, całkowicie odcięta od problemów lokalnego mass marketu. W Phuket w ciągu ostatniego roku sprzedano około 10 000 jednostek o łącznej wartości aż 90 mld THB, ze średnią ceną transakcyjną sięgającą 9 mln THB — to poziomy nieporównywalne z resztą kraju.

Najmocniej rosną holiday condos i luksusowe wille w rejonach takich jak Bang Tao, Rawai, Mai Khao czy Surin, gdzie popyt napędzają kupujący z zagranicy, a nie tajska gospodarka. Ceny gruntów w tych lokalizacjach biją rekordy: w Rawai wzrosły 14-krotnie od 2004 roku, a w Patong rai osiąga dziś nawet 350 mln THB.

Ten segment działa w pełni gotówkowo, więc nie odczuwa kryzysu kredytowego, a motorem popytu są przyjazdy długoterminowe z Europy, Rosji, Bliskiego Wschodu i Chin. Dlatego mimo recesji, słabnącej turystyki i problemów banków, rynek premium rośnie, bo kierują nim zupełnie inne potrzeby, budżety i decyzje niż te, które rządzą rynkiem lokalnym. To właśnie ta separacja sprawia, że Tajlandia wygląda dziś jak kraj dwóch rynków — jednego w stagnacji i jednego w historycznym boomie.

Nie oznacza to jednak, że rynek premium nie jest pozbawiony problemów.

Wysokie ROI – iluzja rynku premium

W segmencie premium wielu deweloperów obiecuje 7–10% rocznego ROI, ale są to wartości oderwane od realiów i zwykle oparte na modelach marketingowych, a nie faktycznych wynikach wynajmu. W rzeczywistości większość takich nieruchomości działa sezonowo, a obłożenie potrafi spaść dramatycznie poza high-seasonem, co automatycznie obniża realny zwrot.

Dodatkowo wielu właścicieli kupuje wille lub holiday condos z myślą o własnym użytkowaniu, przez co w praktyce ROI jest dla nich znacznie niższe, bo jednostka nie pracuje jak typowa nieruchomość inwestycyjna.

Trzeba też pamiętać, że rosnące koszty utrzymania, zarządzania i prowizji operatorów często „zjadają” sporą część przychodów, co jest rzadko pokazywane w materiałach promocyjnych.

Największy problem polega jednak na tym, że w segmencie premium ROI jest oparte bardziej na spekulacji wzrostu wartości ziemi niż na realnym dochodzie z najmu. W efekcie ROI w folderach i ROI w portfelu inwestora to dwa zupełnie różne światy, co jest jednym z najczęściej pomijanych ryzyk przy zakupie nieruchomości w Tajlandii.

Realne ROI z najmu krótkoterminowego wyraźnie osłabło w ostatnim roku, co wynikało z niższego obłożenia poza peak season, nawet w najbardziej pożądanych lokalizacjach Phuket czy Samui. Deweloperzy nadal pokazują w folderach 7–10%, ale prawdziwy zwrot utrzymuje się głównie dzięki długoterminowym pobytom trwającym 5–12 tygodni, które generują stabilniejszy cashflow niż klasyczny Airbnb. Ten popyt pochodzi głównie z Europy, Rosji oraz Bliskiego Wschodu — to oni zapełniają wille i holiday condos w okresach shoulder-season.

Problem polega na tym, że właśnie ta grupa długoterminowych turystów jest najmocniej dotknięta zaostrzaniem zasad wjazdowych i masowym „odsiewaniem” osób, które spędzają w Tajlandii zbyt dużo czasu na wizach turystycznych. Jeżeli napływ długoterminowych turystów osłabnie, segment premium straci filar, który dziś utrzymuje realne ROI na akceptowalnym poziomie. W efekcie rynek, który wygląda stabilnie na papierze, może w rzeczywistości okazać się dużo bardziej wrażliwy na zmiany regulacyjne, niż sugerują marketingowe broszury.

Short-term vs long-term: segment, o którym nikt nie mówi, a który decyduje o ROI

W dyskusjach o rynku nieruchomości w Tajlandii prawie nikt nie porusza najważniejszego tematu: różnicy między najmem krótkoterminowym a długoterminowym. To właśnie ta różnica decyduje dziś o tym, czy condo jest w stanie zarabiać, czy skończy jako pustostan pochłaniający koszty utrzymania. Najem krótkoterminowy wygląda atrakcyjnie na papierze, ale w praktyce to model obciążony wysokimi opłatami, koniecznością posiadania licencji hotelowej, ryzykiem kontroli i coraz większą konkurencją ze strony hoteli odzyskujących turystów po pandemii. Dodatkowe koszty sprzątania, prowizje platform i wahania sezonowe sprawiają, że realny zysk po odjęciu wszystkiego jest dużo niższy, niż obiecują foldery sprzedażowe i marketing deweloperów.

Longstay to zupełnie inna historia. Ten segment nie daje spektakularnych stawek dobowych, ale buduje stabilność, przewidywalność i bezpieczeństwo ROI. Długoterminowi zimujący, którzy siedzieli w Tajlandii po 8–12 tygodni, wypełniali luki poza sezonem, a ich rezerwacje ratowały cashflow, gdy turysta krótkoterminowy wybierał Bali, Wietnam, Dubaj albo po prostu nie przyjeżdżał. To właśnie ci ludzie tworzyli fundament rynku premium — spokojne, powtarzalne pobyty, brak rotacji co trzy dni, zero ryzyka licencyjnego i brak sezonowych przestojów.

Problem zaczyna się w momencie, kiedy ta grupa znika. Short-term sam w sobie nie utrzyma kondominiów, które były projektowane z myślą o stabilnym cashflow. Airbnb nie zapełni budynku poza sezonem, a każdy miesiąc pustostanu zjada zwrot z inwestycji szybciej, niż ktokolwiek przyznaje to w materiałach marketingowych. Wiele osób dopiero po zakupie odkrywa, że „prognozowany ROI” liczy się przy założeniu obłożenia 80–85%, które jest absolutnie nierealne poza peak season, szczególnie w Condach bez licencji hotelowej.

W efekcie rynek staje się nie tylko bardziej ryzykowny, ale też dużo bardziej podatny na sezonowe wahania. Przestawienie się rządu na turystę „premium”, połączone z ograniczeniem pobytów długoterminowych, sprawia, że segment short-term zostaje sam na placu boju — a to model, który nigdy nie miał utrzymać całego rynku. I tu właśnie zaczyna się największy problem inwestorów w 2025–2026: brak stabilnej, masowej grupy longstay, która wcześniej podtrzymywała płynność i realne ROI.

Bangkok, Pattaya, Phuket i Koh Samu Samui – cztery różne światy

W Tajlandii nie da się mówić o „jednym rynku nieruchomości”, bo każde z kluczowych miejsc działa według własnych zasad i reaguje na kryzys inaczej. Bangkok to dziś przede wszystkim rynek mieszkań kupowanych przez Tajów na kredyt, a ponieważ banki mocno przykręciły śrubę, sprzedaż w segmencie masowym praktycznie zamarła. Popyt spadł, projekty stoją, a ogromna część społeczeństwa nie ma już żadnej zdolności kredytowej, co wprost przekłada się na rosnącą liczbę pustych mieszkań.

👉 Przejdź do poradnika o nieruchomościach w Bangkoku

Pattaya funkcjonuje według zupełnie innej logiki — to miasto zbudowane na długoterminowych pobytach, miesiącach spędzonych przez turystów z Europy, Rosji czy Bliskiego Wschodu. I to właśnie dlatego zmiany wizowe uderzają tu najmocniej. Jeśli ktoś nie może wejść do kraju na 2–3 miesiące tak jak kiedyś, po prostu wybiera Filipiny, Wietnam albo Turcję. A kiedy znika longstay, znika fundament tego rynku — bo krótkie pobyty nigdy nie dźwigały tu realnego cashflow. Od kilku dobrych miesięcy hotele w Pattay przeżywają potężny kryzys, a ceny niektórych miejsc są niemal tak niskie jak podczas covidu. Oczywicie pozbawieni refleksji agenci nieruchomości będą dalej forsować tezę o klientach premium, a na pytanie o ekstremalnie niskie ceny hoteli, chowają głowę w piasek.

👉 Nieruchomości w Pattaya – poradnik

Na tym tle Phuket wygląda jak osobna planeta. To jedyne miejsce, gdzie widać historyczny boom, napędzany gotówką, klientami premium i projektami budowanymi pod zamożnych Europejczyków, Rosjan i Arabów. Phuket nie żyje kredytem, tylko kapitałem — dlatego lokalny kryzys niemal go nie dotyka. Problem polega na tym, że ten boom jest wyjątkiem, a nie obrazem całej Tajlandii, choć wiele agencji próbuje sprzedać go jako normę.

👉 Przeczytaj poradnik o nieruchomościach na Phuket

Z kolei Samui i Phangan to rynki willowe, które dodatkowo otrzymały potężny cios przez kontrole nominee structures. Przez lata budowa willi na spółkach z Tajami „słupami” była tam czymś często stosowanym, dziś stała się tykającą bombą prawną. Do tego niestabilność administracyjna, brak jednolitego egzekwowania przepisów sprawiają, że inwestorzy muszą znacznie dokładniej patrzeć na dokumenty niż kiedyś.

👉 Zakup nieruchomości na Koh Samui – przewodnik

Patrząc na te cztery rynki obok siebie, widać wyraźnie, że Tajlandia nie jest jednym organizmem — to mozaika sprzecznych trendów. Bangkok ciągnie w dół, Pattaya traci fundamenty, Phuket idzie w przeciwnym kierunku i ma się dobrze, a Samui balansuje między atrakcyjnością a ryzykiem prawnym. I dopiero pokazanie tych różnic daje czytelnikowi pełny obraz tego, w co naprawdę wchodzi jako inwestor.

Podsumowanie

Jeśli myślisz o zakupie nieruchomości w Tajlandii, kluczowe jest bardzo mocne due diligence z lokalną kancelarią prawną— sprawdzenie struktury własności, historii działki, formy zakupu (leasehold vs freehold) oraz tego, czy w projekcie nie ma „słupów” ani powiązań typu nominee.

W przypadku willi jedyną legalną formą jest 30-letnia dzierżawa gruntu z opcją przedłużenia, dlatego trzeba dokładnie przeanalizować umowę leasehold, zapisy o przedłużeniu i realnego właściciela ziemi.

Przy condo warto upewnić się, że budynek posiada faktyczne 51% tajskich właścicieli — nie tylko na papierze — bo to kolejny temat, który może być podnoszony w rządowych kontrolach.

Najstabilniejsze rynki to dziś: Phuket (premium, gotówka, wysoki popyt długoterminowy i kroókoterminowy) oraz wybrane lokalizacje Bangkoku w segmencie ultra-centralnym; największą ostrożność trzeba zachować na Koh Samui, Koh Phangan i w Pattaya, gdzie niektóre projekty mają wątpliwą strukturę prawną, a malejąca liczba turystów ogranicza obłożenie i ROI.

Najbezpieczniejsze sektory to condo z pełnym freehold i projekty premium z dużymi deweloperami, a najbardziej ryzykowne — małe willowe inwestycje, projekty z prywatnych spółek i wszelkie konstrukcje oparte na słupach.

Podsumowując: zakup w Tajlandii wciąż może być bezpieczny i opłacalny, ale wymaga podejścia profesjonalnego, wsparcia dobrego prawnika oraz unikania „okazji”, które najczęściej są po prostu nielegalne — w 2025–2026 wygrywają inwestorzy ostrożni, nie ci impulsywni.

Daniel z Ready For Thailand

Daniel od 8 lat mieszka w Tajlandii i pomaga planować podróże po całym kraju – od Bangkoku, przez ukryte wyspy, aż po parki narodowe. Na własnej skórze sprawdził 200 hoteli, był na setkach wycieczek, przejechał tysiące kilometrów i zna lokalne realia, które trudno znaleźć w przewodnikach. Dzieli się praktycznymi wskazówkami, oszczędzając czytelnikom czasu, pieniędzy i nerwów. Tworzy ten blog, by pomóc innym zobaczyć Tajlandię naprawdę – nie tylko od turystycznej strony. Skontaktuj się ze mną: hello@readyforthailand.com